Как купить недвижимость иностранцу в Узбекистане
Иностранный гражданин и иностранная компания вправе приобрести в Узбекистане здание или квартиру в жилом комплексе — при соблюдении установленных законодательством условий. Земля при этом остаётся государственной собственностью: иностранцам она предоставляется исключительно в аренду на срок, определённый законом. Для состоятельного физического лица вопрос приобретения недвижимости в Узбекистане неотделим от налогового резидентства, валютного регулирования и наследственного планирования: купить недвижимость иностранцу вместе с наследственным юристом в Узбекистане — это единственный способ избежать структурных ошибок, которые дают о себе знать при передаче актива.
Что изменилось в правилах приобретения недвижимости для иностранцев?
Указ Президента от 18 апреля 2025 года существенно расширил возможности иностранных граждан. Теперь приобретение жилья в новостройках на условиях, установленных нормативным актом, открывает путь к получению вида на жительство в рамках программы Golden Visa. Регистрация права собственности производится через Кадастровое агентство; порядок и сроки определены подзаконными актами Министерства юстиции.
Параллельно сохраняется общее правило: иностранцы вправе владеть зданиями и нежилыми помещениями без привязки к программе ВНЖ — при условии соответствия требованиям валютного законодательства. Закон о валютном регулировании допускает свободную конвертацию по текущим операциям; репатриация выручки от продажи актива осуществляется в контрактные сроки.
Для состоятельных покупателей ключевой риск — некорректная структура сделки. Ошибки при выборе режима (прямое владение физлицом против владения через юридическое лицо) влекут налоговые и наследственные последствия, которые трудно устранить постфактум. Раздел защиты активов детально разбирает архитектуру владения.
Как соотносятся прямое владение и владение через юридическое лицо?
Прямое владение физическим лицом проще в оформлении и не требует корпоративных расходов. Однако при наследовании в Узбекистане нет института траста: передача актива наследникам происходит исключительно через нотариальное наследственное производство по нормам Гражданского кодекса. Это создаёт временной разрыв и риск оспаривания со стороны других наследников.
Владение через ООО с иностранным участием позволяет передавать актив через отчуждение доли, минуя процедуры с недвижимостью напрямую. Новый Закон об ООО, вступивший в силу 22 июля 2026 года, ввёл фидуциарные обязанности директоров и усилил требования к сделкам с аффилированными лицами. Это нужно учитывать при структурировании владения внутри семейной группы. Подробнее о корпоративных инструментах — в разделе корпоративного права.
Выбор структуры владения определяет налоговые обязательства на этапе продажи и состав наследственной массы. Ошибка на входе в сделку устраняется значительно дороже, чем профессиональное сопровождение до её закрытия.
Налоговое резидентство и его последствия для владельца недвижимости
Налоговое резидентство определяет, по каким ставкам и в каком объёме иностранец уплачивает налоги с доходов от узбекистанской недвижимости. Налоговый кодекс разграничивает налоговых резидентов и нерезидентов по критерию фактического пребывания на территории страны. Владелец недвижимости, проводящий в Узбекистане длительное время в рамках Golden Visa, может приобрести статус налогового резидента — со всеми вытекающими обязанностями по декларированию.
Узбекистан участвует в сети соглашений об избежании двойного налогообложения. Применение конкретного соглашения зависит от страны налогового резидентства покупателя и вида дохода. Структурирование сделки без учёта СИДН приводит к двойному налогообложению при последующей продаже или получении арендного дохода.
Выводы
Покупка недвижимости иностранцем в Узбекистане — реальная и юридически обеспеченная возможность, однако её реализация требует последовательного анализа: выбора структуры владения, валютного сопровождения, налогового планирования и встраивания актива в наследственный план. Программа Golden Visa добавляет миграционное измерение, которое меняет оптимальную структуру сделки для долгосрочного владельца.
Юристы МУСТАҲКАМ сопровождают сделки с недвижимостью для иностранных покупателей — от выбора структуры до регистрации права в Кадастровом агентстве. Дополнительные материалы по теме — в разделе Экспертная аналитика.