Как купить недвижимость иностранцу в Узбекистане — для резидента IT Park
Иностранный гражданин вправе приобрести здание или помещение в Узбекистане — но не земельный участок под ним. Земля остаётся государственной собственностью; иностранцам доступна только долгосрочная аренда. Для состоятельного физического лица, которое одновременно является резидентом IT Park или рассматривает эту опцию, покупка недвижимости пересекается с вопросами валютного регулирования, Golden Visa и защиты капитала. Изменения, вступившие в силу в 2026 году, уточнили правила и создали новые точки риска.
Что изменилось для иностранных покупателей недвижимости
Закон об инвестициях и инвестиционной деятельности сохраняет гарантии защиты иностранного капитала: принудительное изъятие имущества допускается только в судебном порядке с полной компенсацией. Кадастровое агентство регистрирует права на здания и нежилые помещения в пользу иностранных граждан при соблюдении установленных условий. В 2025–2026 годах правила для отдельных категорий покупателей — прежде всего тех, кто претендует на Golden Visa — были уточнены: требования к объекту, его статусу и минимальной стоимости закреплены в действующих нормативных актах.
Резидент IT Park, желающий купить недвижимость в Узбекистане, сталкивается с дополнительным слоем регулирования. Валютный режим IT Park позволяет получать выручку в иностранной валюте и хранить её на специальных счетах. Однако оплата недвижимости из этих средств требует соблюдения правил репатриации и конвертации, установленных Законом о валютном регулировании. Нарушение порядка расчётов может повлечь административную ответственность и аннулирование сделки.
Для целей купить недвижимость иностранцу защита капитала Узбекистан — принципиален выбор объекта. Новостройки, приобретённые по установленным каналам, дают право на оформление ВНЖ по программе Golden Visa. Вторичный рынок такой опции не предоставляет — но и не запрещён для иностранных покупателей при соблюдении общих требований.
Как оформляется сделка: ключевые этапы
Сделка с недвижимостью для иностранного гражданина проходит через нотариальное удостоверение договора купли-продажи и государственную регистрацию в Кадастровом агентстве. Продавец обязан предоставить выписку из реестра прав об отсутствии обременений. Иностранец, не имеющий узбекского ИНН, получает его отдельно — без него регистрация права невозможна.
Расчёты по сделке регулируются Законом о валютном регулировании. Оплата в иностранной валюте между резидентом и нерезидентом допустима в установленном порядке; расчёты наличными в иностранной валюте запрещены. Перевод средств из-за рубежа фиксируется банком и может потребовать подтверждения источника происхождения — особенно при крупных суммах, попадающих под мониторинг Агентства финансового мониторинга.
Ошибка в структуре расчётов — одна из наиболее распространённых причин приостановки регистрации или последующего оспаривания сделки. Если порядок оплаты не согласован с банком заранее, сроки регистрации затягиваются, а в отдельных случаях сделка признаётся недействительной. Проверка структуры расчётов до подписания договора — обязательный этап для иностранного покупателя.
Земля, аренда и ограничения для иностранцев
Земельный участок под приобретённым зданием переходит к покупателю-иностранцу на праве аренды. Срок аренды устанавливается законодательством и может быть длительным, однако право собственности на землю остаётся за государством. Это принципиально для планирования: при наследовании или продаже объекта права на земельный участок оформляются отдельно. Если арендный договор не переоформлен на нового правообладателя — возникает правовой разрыв, который осложняет последующие сделки.
Резиденты IT Park нередко арендуют офисные помещения в технопарке или в аккредитованных бизнес-центрах. Приобретение такой недвижимости в собственность физическим лицом — отдельная процедура, не связанная со статусом резидента. Смешение активов физического лица и корпоративных активов компании создаёт риски при налоговых проверках и при разрешении корпоративных споров. Подробнее о защите личных активов от корпоративных рисков — в разделе соответствующей практики.
Golden Visa и недвижимость: что важно знать сейчас
Указ Президента от 18 апреля 2025 года ввёл программу Golden Visa — вид на жительство сроком на пять лет на основании инвестиций, в том числе в недвижимость. Программа распространяется на иностранных граждан и лиц без гражданства. Тип объекта, его статус на первичном рынке и инвестиционный порог установлены в действующих нормативных актах — конкретные суммы подлежат уточнению на дату сделки.
Резидент IT Park, получивший Golden Visa, приобретает право на долгосрочное пребывание в Узбекистане без необходимости ежегодно подтверждать иной статус. Это упрощает управление активами и снижает административную нагрузку. Вместе с тем Golden Visa не заменяет корпоративные документы для IT Park — статус резидента технопарка сохраняется только при соблюдении экспортных требований, ужесточённых с 1 апреля 2026 года. Если вас интересует защита интеллектуальной собственности в рамках IT Park, рекомендуем изучить раздел практики IP.
Выводы
Покупка недвижимости иностранным гражданином — в том числе резидентом IT Park — в Узбекистане возможна, но требует последовательной проработки: от структуры расчётов и налогового статуса до оформления аренды земли и потенциального использования Golden Visa. Каждый элемент влияет на надёжность владения и возможность последующей продажи или наследования.
Юристы МУСТАҲКАМ сопровождают сделки с недвижимостью для иностранных клиентов — от due diligence объекта до регистрации права и структурирования валютных расчётов.