Как купить недвижимость иностранцу в Узбекистане
Иностранные граждане и юридические лица вправе приобретать здания и помещения в Узбекистане, однако земля под ними остаётся в государственной собственности и передаётся только в аренду. Действующее законодательство разграничивает покупку недвижимости как самостоятельную сделку и приобретение, открывающее путь к получению вида на жительство по программе Golden Visa. Для состоятельного инвестора оба маршрута существуют параллельно — и каждый несёт собственный правовой контур.
Что изменилось в регулировании покупки недвижимости иностранцами?
Указ Президента от 18 апреля 2025 года закрепил программу Golden Visa, которая напрямую связала приобретение недвижимости с получением ВНЖ на пять лет. С этого момента рынок недвижимости для иностранных покупателей фактически разделился: есть объекты, покупка которых даёт право на ВНЖ, и объекты, приобретаемые без инвестиционного статуса. Разница — в типе объекта, его расположении и статусе застройщика.
Закон «Об инвестициях и инвестиционной деятельности» гарантирует иностранным инвесторам защиту от принудительного изъятия и право на репатриацию доходов. Это принципиально важно для инвестора, который рассматривает недвижимость как актив, а не только как место жительства.
Регистрация права собственности на здания и помещения проходит через Кадастровое агентство. Земля под объектом оформляется отдельным договором аренды на срок, установленный законодательством. Покупатель получает два документа — свидетельство на здание и договор аренды земли.
Судебная практика по спорам о недвижимости с иностранным элементом формируется на уровне областных экономических судов и Ташкентского городского суда, поскольку именно они рассматривают дела с участием нерезидентов. Этот аспект купить недвижимость иностранцу судебная практика Узбекистан становится значимым при структурировании сделки через юридическое лицо.
Какие последствия влечёт неправильное оформление сделки?
Оформление через номинального резидента — распространённая, но рискованная практика. Гражданский кодекс РУз допускает признание такой сделки притворной. Последствие — возврат сторон в первоначальное положение без компенсации потерь покупателю.
Валютное регулирование добавляет второй уровень риска: расчёты по сделкам с недвижимостью должны соответствовать требованиям Закона «О валютном регулировании». Платёж через счёт в узбекистанском банке — стандартный маршрут; платёж напрямую из-за рубежа требует отдельного анализа допустимости. Если на этапе структурирования актива маршрут расчётов не проработан, налоговые последствия могут превысить стоимость юридического сопровождения.
Наследование зданий, принадлежащих иностранному физическому лицу, регулируется узбекистанским правом — института траста в праве Республики Узбекистан нет. Без заблаговременно выстроенной корпоративной структуры актив может перейти к наследникам с существенными задержками и судебными издержками.
Какие действия необходимы инвестору прямо сейчас?
Первый шаг — определить цель покупки: личное использование, получение ВНЖ, доходная недвижимость или инструмент наследственного планирования. От цели зависит выбор объекта, структура сделки и налоговое резидентство покупателя.
Второй шаг — due diligence объекта: проверка кадастровых данных, обременений, истории переходов права собственности. Экономические суды фиксируют случаи, когда иностранный покупатель приобретал объект с незарегистрированным обременением — и впоследствии оспаривал сделку через суд, теряя время и деньги. Если сделка структурируется через юридическое лицо с иностранным участием, корпоративная документация проверяется параллельно.
Третий шаг — нотариальное удостоверение договора купли-продажи и государственная регистрация в Кадастровом агентстве. Без регистрации переход права собственности не наступает — это императивное требование законодательства. Экспертная аналитика МУСТАҲКАМ охватывает весь цикл сделок с недвижимостью для иностранных инвесторов.
Выводы
Иностранный инвестор может приобрести здание или помещение в Узбекистане напрямую — земля под объектом оформляется в аренду. Программа Golden Visa открывает дополнительный маршрут: покупка квалифицирующего объекта даёт право на ВНЖ сроком пять лет. Ключевые риски — номинальное владение, нарушение валютного регулирования и отсутствие корпоративной структуры для наследственного планирования.
Юристы МУСТАҲКАМ сопровождают иностранных инвесторов на каждом этапе — от due diligence объекта до регистрации права собственности и получения ВНЖ.