Как купить недвижимость иностранцу в Узбекистане

Что изменилось для иностранных покупателей недвижимости?

Указ Президента от 18 апреля 2025 года создал программу Golden Visa, которая напрямую связала покупку недвижимости с получением ВНЖ. Порог инвестиции и перечень допустимых объектов закреплены в действующей редакции указа. С момента вступления программы в силу сделки с недвижимостью для иностранцев приобрели двойную функцию: имущественный актив плюс миграционный инструмент.

Купить недвижимость иностранцу по пошаговой инструкции Узбекистан позволяет через Кадастровое агентство при наличии корректно оформленных документов. Сделка регистрируется в государственном реестре прав на недвижимое имущество. Без регистрации переход права собственности не возникает, а риск двойных продаж остаётся реальным.

Практическая уязвимость состоит в следующем: застройщики нередко предлагают предварительные договоры без регистрации. Для состоятельного покупателя это недопустимая структура — актив не защищён до момента внесения записи в реестр.

Какие ограничения действуют при покупке и как они влияют на планирование активов?

Земельный участок под объектом иностранец получает только на праве аренды. Срок аренды установлен законодательством и в ряде случаев не совпадает со сроком владения зданием. Это создаёт риск при наследовании: здание переходит наследникам, а арендные права на землю подлежат отдельному переоформлению.

В Узбекистане отсутствует институт траста, поэтому структурирование наследственного плана для недвижимых активов требует корпоративных или договорных инструментов. Один из вариантов — владение через узбекистанское ООО, участником которого является иностранный инвестор. Подробнее о корпоративном структурировании активов — в разделе Защита активов и Private Wealth.

Закон о валютном регулировании устанавливает требование репатриации выручки по контрактным срокам. Если объект продаётся и средства переводятся за рубеж, сделка должна быть структурирована с учётом этих требований заранее — иначе перевод заблокируют на этапе исполнения.

Валютное регулирование и налоговые последствия для иностранного покупателя

Расчёты по сделкам с недвижимостью проводятся в национальной валюте через уполномоченные банки. Конвертация по текущим операциям свободна, однако перевод средств за рубеж после продажи объекта регулируется отдельно. Налоговый кодекс Узбекистана устанавливает обязанности нерезидента по доходам, полученным от источников в Узбекистане. Если иностранный покупатель впоследствии реализует объект с прибылью, возникает налогооблагаемый доход. Применяемая ставка и порядок уплаты зависят от наличия соглашения об избежании двойного налогообложения между Узбекистаном и страной резидентства покупателя. Подробнее о налоговых последствиях при работе с активами — в разделе Налоговые споры.

Если инвестор получает ВНЖ по программе Golden Visa и фактически проводит в Узбекистане значительное время, он может приобрести статус налогового резидента. Это меняет всю налоговую архитектуру его глобальных доходов. Этот аспект следует проработать до, а не после оформления ВНЖ.