Как купить недвижимость иностранцу в Узбекистане — через юридическое лицо
Иностранный гражданин не вправе владеть землёй в Узбекистане — земля остаётся государственной собственностью. Однако здания и помещения могут принадлежать иностранцам напрямую либо через юридическое лицо с иностранным участием. Для состоятельного инвестора, который ищет купить недвижимость иностранцу в Узбекистане с ответами на частые вопросы, выбор структуры владения определяет налоговые последствия, возможность наследования и режим репатриации доходов.
Что изменилось в регулировании владения недвижимостью для иностранцев?
Указ Президента от 18 апреля 2025 года ввёл программу Golden Visa, которая расширила практические возможности иностранных граждан приобретать жильё в Узбекистане. Программа устанавливает инвестиционный порог, при достижении которого инвестор получает вид на жительство сроком на пять лет. Покупка квартиры в новостройке у аккредитованного застройщика может служить основанием для получения ВНЖ при соблюдении условий, закреплённых в действующем указе.
Параллельно сохраняет действие общий порядок: иностранный гражданин вправе оформить здание или помещение на себя лично через Кадастровое агентство. Земельный участок под объектом передаётся в аренду на срок, установленный законодательством. Это принципиальное ограничение касается всех без исключения — вне зависимости от наличия ВНЖ или гражданства.
Для инвестора, который планирует владеть коммерческой недвижимостью или несколькими объектами, структура владения через ООО с иностранным участием даёт дополнительные инструменты: корпоративный договор, разделение доходных потоков и упрощённое наследственное планирование. Подробнее об инструментах защиты активов — в разделе Защита активов и Private Wealth.
Как работает схема владения через юридическое лицо?
Иностранный гражданин учреждает в Узбекистане ООО с иностранным участием или совместное предприятие. Юридическое лицо приобретает объект недвижимости в свою собственность. Земельный участок оформляется в аренду на имя ООО. Такая структура позволяет разграничить личные активы инвестора и корпоративное имущество.
Недвижимость на балансе ООО облагается налогом на имущество юридических лиц по правилам Налогового кодекса. Доходы от аренды формируют выручку общества и облагаются в зависимости от выбранного налогового режима. Дивиденды при распределении прибыли нерезиденту могут облагаться у источника выплаты — если между Узбекистаном и страной резидентства инвестора действует соглашение об избежании двойного налогообложения, ставка снижается в соответствии с СИДН. Налоговые последствия структуры владения стоит проанализировать заблаговременно — подробнее в разделе Налоговые споры.
Корпоративная структура упрощает передачу актива: вместо переоформления недвижимости достаточно уступить долю в ООО. Однако без корпоративного договора и заранее согласованного exit-механизма смена собственника может затянуться или породить корпоративный конфликт.
Наследование и валютное регулирование: ключевые ограничения
В Узбекистане отсутствует институт траста. Передача недвижимости по наследству иностранным наследникам регулируется нормами Гражданского кодекса о наследовании с учётом коллизионных правил. Если объект принадлежит физическому лицу-нерезиденту, наследственная процедура проходит через узбекистанский нотариат и требует перевода и апостилирования иностранных документов.
Владение через ООО позволяет структурировать передачу актива через уступку доли при жизни или через завещание доли. Это не заменяет полноценное наследственное планирование, но снижает процедурные издержки наследников. Закон о валютном регулировании допускает свободную конвертацию по текущим операциям; репатриация выручки от продажи недвижимости осуществляется в контрактные сроки с соблюдением требований валютного контроля.
Выводы
Покупка недвижимости иностранцем в Узбекистане — реализуемая задача, но её правовая архитектура требует выбора между личным владением и корпоративной структурой с учётом налоговых, наследственных и валютных последствий. Земля остаётся в аренде при любом сценарии; здания и помещения переходят в собственность при соблюдении установленного порядка.
Юристы МУСТАҲКАМ структурируют сделки с недвижимостью для иностранных инвесторов: от выбора формы владения до регистрации в Кадастровом агентстве и налогового планирования.