Как купить недвижимость иностранцу в Узбекистане

Что изменилось для иностранных покупателей недвижимости?

Указ Президента от 18 апреля 2025 года запустил программу Golden Visa: иностранец, выполнивший инвестиционный порог, предусмотренный действующим указом, вправе получить вид на жительство на пять лет. Приобретение жилой недвижимости в новостройках — один из допустимых видов инвестиций согласно установленным нормативным актам. Это принципиально изменило логику сделок: покупка квартиры перестала быть просто вложением и превратилась в миграционный инструмент.

Для категории покупателей, претендующих на ВНЖ через недвижимость, критично соблюдение дополнительных условий: объект должен соответствовать требованиям по типу (новостройка), наличию права собственности застройщика и способу расчётов. Несоответствие любому из этих условий лишает сделку миграционного эффекта — при этом переход права собственности может состояться, а ВНЖ — нет.

Параллельно действует категория недвижимости, приобретение которой не связано с Golden Visa — нежилые помещения, здания коммерческого назначения. Для них работают общие нормы Гражданского кодекса и Закона об инвестициях, но миграционных последствий такая покупка не порождает.

Каков контрольный список для покупки недвижимости иностранцем?

Проверка правовой чистоты объекта начинается с выписки из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, которую ведёт Кадастровое агентство. Выписка подтверждает отсутствие обременений, арестов и ипотеки. Следует помнить: данные реестра в Узбекистане обновляются по факту регистрации, поэтому запрашивать выписку нужно непосредственно перед подписанием договора купли-продажи, а не за несколько дней до этого.

Расчёты по сделке с участием иностранца регулируются Законом о валютном регулировании. Оплата, как правило, производится через банковский счёт покупателя, открытый в узбекистанском банке, — это требование реестра и нотариуса. Валютное регулирование допускает перевод средств из-за рубежа по текущим операциям, однако конкретный порядок зависит от валюты платежа и статуса покупателя. Если планируется последующая продажа и репатриация выручки, это следует структурировать заранее: Закон об инвестициях гарантирует право на репатриацию доходов иностранным инвесторам, но механизм требует документального подтверждения инвестиционного статуса.

Пропуск этапа валютного структурирования — одна из наиболее распространённых ошибок при покупке недвижимости нерезидентом. Проблема обнаруживается не при покупке, а при попытке вывести средства после продажи: тогда отсутствие инвестиционной документации блокирует репатриацию. Закон об инвестициях защищает только тех, кто зафиксировал статус инвестора заранее.

Наследование и защита активов: что учесть при покупке?

В праве Узбекистана отсутствует институт траста. Это означает, что передать недвижимость в доверительное управление с сохранением бенефициарного контроля — в привычном для международных структур смысле — невозможно. Наследственное планирование строится на инструментах Гражданского кодекса: завещание, дарение с отлагательными условиями, включение актива в уставный капитал узбекистанского юридического лица.

Если объект оформляется на физическое лицо, при наследовании применяется узбекистанское наследственное право в отношении имущества, расположенного на территории Республики Узбекистан. Нормы международного частного права допускают выбор применимого права в завещании, однако обязательная доля определяется по месту нахождения имущества. Юридическую архитектуру владения — физлицо, ООО, СП — следует выстраивать с учётом налоговых последствий каждой из форм.